2025年04月28日
□通訊員 宋伊一
“本想幫朋友的忙，沒想到卻害了他，也害了自己。”近日，隨著法院一紙刑事判決的生效，一場因房屋租賃糾紛引發的虛假訴訟鬧劇落下帷幕。面對判決，趙某懊悔不已。
抵押房產牽出“租賃”糾紛
2018年，孫某、張某夫婦將名下位于川匯區某小區的一套房產抵押給銀行，并辦理了貸款。抵押時，二人曾向銀行出具聲明，承諾該房屋未被出租。貸款逾期后，銀行起訴至法院，法院判決孫某夫婦償還借款，并對抵押房產享有優先受償權。
2023年5月，房產拍賣成交。此時，案外人趙某突然提出異議，稱自己早在2018年就與孫某簽訂了10年期的房屋租賃合同，并已一次性支付了5萬元租金，要求法院確認其租賃權，并阻止房屋移交。
然而，法院審查發現，這份租賃合同上約定的租金明顯低于市場價，支付方式為現金交易且無收據，占有證據缺失，還有出租方代繳水電費的反常條款。法院最終認定，雙方租賃合同不符合日常生活租賃習慣，真實性存疑，故駁回趙某的異議申請。
趙某不服，先后提起執行異議之訴、上訴乃至申請再審，均被駁回。
檢察監督揭開“租賃”真相
2024年2月，趙某向周口市人民檢察院提出監督申請。承辦檢察官初步審查各方提供的證據、法院歷次審理情況后，敏銳地察覺到這可能是一起惡意串通的虛假訴訟。
經調查，承辦檢察官發現本案細節有諸多不合常理之處：該房屋位于川匯區繁華地段，市場年租金至少1.5萬元，而合同約定年租金僅5000元，遠低于市場價；趙某稱5萬元租金以現金方式一次性付清，卻無法提供任何收據或轉賬記錄；合同還約定水電費、物業費均由房東代繳。更關鍵的是，物業記錄及鄰居證實該房屋長期由孫某一家居住，趙某無法證明自己實際占有居住過該房屋。此外，孫某夫婦在抵押貸款時曾向銀行書面聲明“房屋未出租”，與后續的租賃合同自相矛盾；租約簽訂時間恰好在“未出租聲明”之后、抵押登記前，存在刻意規避執行的嫌疑。
一系列證據進一步證實，孫某夫婦為阻礙房產轉移，與趙某偽造租賃合同，試圖利用“買賣不破租賃”規則干擾執行。
最終，承辦檢察官認定，原審法院綜合合同條款、交易習慣等認定趙某租賃權不成立，法律適用并無不當，作出不支持其監督申請的決定。
法律不保護虛假權利
趙某申請民事檢察監督案件雖已辦結，但雙方當事人低價長租、現金支付無痕等情節，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第三十一條惡意串通的情形。
周口市人民檢察院依法向法院發出檢察建議，指出原審判決雖駁回了趙某的訴訟請求，但未對其與孫某惡意串通、妨礙執行的行為予以懲戒，建議法院加強對民事虛假訴訟案件的識別和懲戒。2024年8月，承辦檢察官將案件線索移送公安機關，建議以虛假訴訟罪立案偵查。
公安機關立案后迅速偵辦。2025年2月，法院作出刑事判決，孫某、趙某犯虛假訴訟罪，分別被判處有期徒刑10個月和8個月（緩刑1年），并處罰金。案件現已生效。
2025年3月，涉案房產順利完成過戶。
